E-licytacje nieruchomości zyskają pierwszeństwo

Sejm przyjął nowelizację Kodeksu postępowania cywilnego, która wprowadza priorytet elektronicznych licytacji podczas egzekucji z nieruchomości. Zmiana, zaakceptowana we wrześniu 2025 roku przez Senat z poprawkami, jest częścią szerszej deregulacji mającej na celu usprawnienie i unowocześnienie procesu egzekucji komorniczej w Polsce.

Nowa procedura licytacji komorniczych

Przyjęte przez Sejm rozwiązanie nadaje elektronicznej formie licytacji pierwszeństwo przed tradycyjną, stacjonarną. Oznacza to, że komornicy sądowi będą zobowiązani do prowadzenia sprzedaży nieruchomości przede wszystkim za pośrednictwem platform cyfrowych. Tradycyjna forma licytacji komorniczych, która dotychczas prowadzona była w określonym miejscu, stanie się formą drugorzędną, stosowaną jedynie w szczególnych okolicznościach.

Elektroniczny tryb licytacji pozwala na udział szerszego grona potencjalnych nabywców, którzy nie muszą stawić się osobiście w wyznaczonym miejscu. Licytacja prowadzona przez internet umożliwia składanie ofert z dowolnego miejsca w określonych ramach czasowych. System działa w sposób przejrzysty – każdy uczestnik obserwuje przebieg licytacji, co wzmacnia konkurencyjność procesu i może prowadzić do osiągnięcia wyższej ceny sprzedaży.

Kontekst zmian – pakiet deregulacyjny

Nowelizacja ustawy stanowi element szerszego programu zmian legislacyjnych zmierzających do uproszczenia procedur administracyjnych i sądowych. Cyfryzacja procesów egzekucyjnych wpisuje się w szerszy trend modernizacji wymiaru sprawiedliwości. Obejmuje on również elektroniczne doręczenia, dostęp do akt sprawy przez internet czy prowadzenie rozpraw zdalnych.

Wprowadzenie priorytetu dla e-licytacji komorniczych ma służyć zwiększeniu efektywności działań komorniczych. Dotychczasowe doświadczenia z elektronicznymi licytacjami pokazują, że ta forma sprzedaży skraca czas oczekiwania na rozstrzygnięcie sprawy oraz obniża koszty organizacyjne związane z wynajmem sal czy zabezpieczeniem miejsca licytacji. Dla uczestników postępowania oznacza to większą wygodę i elastyczność.

Platforma e-licytacji

Elektroniczne licytacje prowadzone są za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługiwanego przez Krajową Radę Komorniczą. Obwieszczenia o licytacji udostępniane są na stronie e-licytacje.komornik.pl, gdzie każdy zainteresowany może założyć bezpłatne konto. System weryfikuje tożsamość uczestników automatycznie poprzez połączenie z rządowymi bazami danych, co zapewnia, że w licytacji biorą udział rzeczywiste osoby posługujące się własnymi danymi, a nie fikcyjne podmioty.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami licytacja elektroniczna trwa siedem dni, a zarówno jej rozpoczęcie, jak i zakończenie przypadają pomiędzy godziną 9:00 a 14:00 w dni robocze. Wprowadzono także mechanizm wydłużający licytację o pięć minut, jeśli w ciągu ostatnich pięciu minut przed zakończeniem wpłynie nowa oferta, co zapobiega sytuacji wygrywania przetargu przez składanie oferty w ostatniej sekundzie.

Korzyści dla uczestników postępowania

Wierzyciele mogą liczyć na szybsze zaspokojenie swoich roszczeń dzięki sprawniejszemu przebiegowi sprzedaży. Dłużnicy zyskują natomiast większą szansę na osiągnięcie korzystniejszej ceny za swoją nieruchomość, co może zmniejszyć pozostałe do spłaty zadłużenie. Nabywcy z kolei otrzymują dostęp do szerszego rynku nieruchomości licytowanych, bez konieczności osobistego stawiennictwa, co jest szczególnie istotne dla osób mieszkających w oddalonych regionach kraju.

Krajowa Rada Komornicza podaje, że w ciągu pięciu lat funkcjonowania systemu e-licytacji udało się uzyskać ponad miliard złotych ze sprzedaży zajętych składników majątku. Komornicy potwierdzają, że dzięki elektronicznym licytacjom osiągane są wyższe ceny sprzedaży niż podczas tradycyjnych przetargów.

Poprawki Senatu zaakceptowane przez Sejm

Sejm przyjął obie poprawki zaproponowane przez Senat we wrześniu 2025 roku. Pierwsza z nich zakłada rezygnację z nałożenia na komornika obowiązku zawiadomienia w każdym przypadku dłużnika o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Senat uzasadniał, że skoro taki sposób licytacji wynika wprost z przepisów prawa, informowanie o tym dłużnika jest niezasadne.

Druga poprawka doprecyzowała, że zasada dotycząca zwolnienia wierzyciela z obowiązku składania rękojmi podczas przystępowania do przetargu elektronicznego wejdzie w życie dwa miesiące później niż pozostałe przepisy nowelizacji.

Dalsze losy nowelizacji

Po akceptacji przez Sejm obu poprawek senackich ustawa trafi teraz do podpisu Prezydenta. Po jej podpisaniu i ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw rozpocznie się vacatio legis, czyli okres przejściowy. Zgodnie z nowelizacją ustawa wejdzie w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia, co da komornikom sądowym, sądom i uczestnikom postępowań egzekucyjnych czas na przygotowanie się do nowych wymogów. Ministerstwo Sprawiedliwości zapowiada również działania informacyjne i szkoleniowe, które mają ułatwić wdrożenie nowych regulacji.

Do egzekucji z nieruchomości wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji stosowane będą przepisy dotychczasowe, co zapewnia stabilność postępowań już toczących się.

Znaczenie zmian dla systemu egzekucji

Priorytet elektronicznych licytacji stanowi kolejny krok w kierunku pełnej cyfryzacji polskiego wymiaru sprawiedliwości. Choć zmiana może początkowo wymagać od komorników i uczestników postępowań przyzwyczajenia się do nowych narzędzi, długofalowe korzyści przewyższają krótkotrwałe niedogodności. Większa przejrzystość procesu, szerszy dostęp do licytacji i potencjał osiągania wyższych cen sprzedaży to argumenty przemawiające za tym rozwiązaniem.

Wprowadzenie priorytetu e-licytacji wpisuje się również w europejskie standardy prowadzenia postępowań wykonawczych, gdzie elektroniczne formy sprzedaży majątku dłużników stają się powszechną praktyką. Polska, dostosowując swoje prawo do nowoczesnych rozwiązań technologicznych, wzmacnia pozycję systemu sądownictwa na tle innych państw Unii Europejskiej.

Ewolucja systemu e-licytacji

System elektronicznych licytacji był stopniowo rozwijany. W marcu 2020 roku uruchomiono portal umożliwiający udział w e-licytacjach ruchomości, takich jak samochody czy maszyny. We wrześniu 2021 roku weszły w życie przepisy obejmujące również nieruchomości, choć wówczas licytacja elektroniczna była możliwa wyłącznie na wniosek wierzyciela. Oznaczało to, że w przypadku braku takiego wniosku komornik był zobowiązany przeprowadzić tradycyjną licytację publiczną. Obecnie przyjęta nowelizacja zmienia tę zasadę – to licytacja elektroniczna staje się podstawową formą sprzedaży nieruchomości, a tradycyjna licytacja publiczna może być przeprowadzona jedynie na wniosek wierzyciela.

Źródła:

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 2024 poz. 1568)
• Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, informacja o przyjęciu nowelizacji KPC (wrzesień 2025)
• Senat Rzeczypospolitej Polskiej, poprawki do nowelizacji KPC (wrzesień 2025)
• Ministerstwo Sprawiedliwości, założenia projektu nowelizacji KPC
• Krajowa Rada Komornicza, portal e-licytacje.komornik.pl
• Portal Prawo.pl: „E-licytacje z nieruchomości będą miały pierwszeństwo – Sejm za poprawką Senatu”
• Portal Infor.pl: „Senat: Zmiany u komorników. Będzie łatwiej kupić zadłużone mieszkanie”