Egzekucja nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości to proces długotrwały i stosunkowo skomplikowany, ale jednak skuteczny podczas dochodzenia roszczeń. Często już wszczęcie egzekucji wystarczy, by właściciel nieruchomości dokonał spłaty długów albo wykazał chęć do współpracy.

Za niespłacane długi odpowiada się całym majątkiem, co oznacza, że można stracić dom, mieszkanie lub działkę. W takich przypadkach możliwe jest bowiem zajęcie komornicze nieruchomości. Wyjaśniamy, na czym polega i jak przebiega procedura egzekucji z nieruchomości.

licytacja komornicza nieruchomości

Zajęcie nieruchomości przez komornika

Wierzyciel ma prawo prowadzić egzekucję z wynagrodzenia za pracę, emerytury, rachunków bankowych, ruchomości, a także z nieruchomości (również prawa użytkowania wieczystego, części ułamkowej nieruchomości lub kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości). 

Egzekucja nieruchomości jest dobrym rozwiązaniem zwłaszcza w przypadku, gdy wysokość długu dłużnika jest wysoka.
Za niepłacenie rat kredytu czy podatków można w toku postępowania komorniczego stracić mieszkanie, dom lub inną nieruchomość, która zostanie wystawiona na tzw. licytacji komorniczej i sprzedana. Jeśli jednak uzyskana w ten sposób kwota będzie niższa od długu, komornik może zająć także inne składniki majątku dłużnika.

Wystawienie tytułu wykonawczego przez wierzyciela

Wystawienie przez wierzyciela tytułu wykonawczego rozpoczyna egzekucję z nieruchomości. Jest to dokument stwierdzający dług, obowiązek dłużnika i roszczenia wierzyciela. Jeśli zaległości to raty kredytu, wierzycielem jest bank, a postępowanie egzekucyjne odbywa się w trybie sądowym.
Organem egzekucyjnym jest komornik działający przy sądzie rejonowym, w którego okręgu znajduje się nieruchomość dłużnika. 

Uzyskanie przez bank tytułu wykonawczego jest proste. Podczas zawierania umowy kredytowej zawsze składamy pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Przepisy prawa bankowego pozwalają bankom działać szybko, nawet nie muszą one informować dłużnika o tych działaniach.
Bank wypowiada umowę i wystawia tytułu egzekucyjny, a sąd w ciągu trzech dni nadaje mu klauzulę wykonalności.
Następnie, w oparciu o wniosek o wszczęcie egzekucji, swoje działania rozpoczyna komornik sądowy. 

Z kolei niepłacone podatki są ściągane w trybie administracyjnym, a wierzycielem i organem egzekucyjnym jest naczelnik urzędu skarbowego.
Może on wystawić tytuł wykonawczy i przystąpić do egzekucji, którą poprowadzi komornik skarbowy.

Procedura egzekucji z nieruchomości obejmuje 5 etapów:

  1. Przejęcie mieszkania lub domu. Najpierw komornik wystawia dla dłużnika wezwanie do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni.
    Jeśli nie przyniesie to efektu, przystąpi do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
    Najczęściej dopiero wtedy dłużnik dowiaduje się, że może stracić dom lub mieszkanie. Otrzymuje wezwanie od komornika sądowego oraz odpis tytułu wykonawczego. Z chwilą doręczenia wezwania lub dokonania stosownego wpisu w księdze wieczystej następuje tzw. zajęcie nieruchomości.
  2. Opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. Jeśli dłużnik nie ureguluje długu względem banku lub urzędu skarbowego w określonym w wezwaniu terminie, komornik dokona opisu i oszacowania nieruchomości na wniosek wierzyciela.
  3. Obwieszczenie o licytacji. Komornik wyznacza i ogłasza termin licytacji po dwóch tygodniach od uprawomocnienia się opisu i oszacowania wartości nieruchomości. 
  4. Licytacja i przybicie nieruchomości. Przed wzięciem udziału w licytacji każdy musi wpłacić wadium. Osobom, które nie wygrają licytacji, rękojmia zostanie zwrócona. Najniższa kwota, za jaką można kupić licytowaną nieruchomość na pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. W licytacji nie może wziąć udziału dłużnik, rodzina dłużnika, komornik ani jego rodzina, osoba obecna na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji.
  5. Podział sumy uzyskanej z licytacji. Po wpłynięciu pieniędzy na rachunek depozytowy sądu lub urzędu skarbowego komornik przygotowuje plan ich podziału między wierzycieli. Dłużnik może wnieść przeciwko niemu zarzuty w ciągu dwóch tygodni.